Strumenti innovativi al servizio del perito
I professionisti dell’estimo necessitano di strumenti innovativi per affrontare gli effetti del cambiamento climatico, la modifica della gestione e della genetica delle colture e, infine, per rimanere al passo con i tempi.
Per esempio, nel mercato esistono proposte di nuove metodologie basate sulla stima di parametri biofisici delle colture (altezza, massa, contenuto di clorofilla, etc.) attraverso l’elaborazione della radiazione elettromagnetica emessa dalla vegetazione con il supporto piattaforme come quad, droni e satelliti.

L’occhio del satellite
In un contesto che sta cambiando rapidamente si è inserito questo progetto di ricerca, in cui il dato satellitare rappresenta l’ossatura di almeno tre anni di lavoro (sotto, un’immagine riassuntiva delle fasi del lavoro).
La scelta del satellite, svantaggiosa per alcune caratteristiche come la risoluzione spaziale e temporale o la presenza di copertura nuvolosa, offre innegabili vantaggi dal punto dell’economicità e dell’accessibilità del dato e dall’enorme superficie coperta a cadenze regolari (mediamente 5-6 giorni).

Dallo spettro elettromagnetico agli indici vegetativi
La flotta Sentinel-2 del progetto Copernicus della ESA è formata da due satelliti che, da anni, registrano immagini della superficie terrestre in 13 bande dello spettro elettromagnetico.
L’intensità di queste bande può essere utilizzata nella formazione di Indici Vegetativi (o V.I.), ossia rapporti delle intensità delle diverse bande posti all’interno di equazioni al fine di ottenere un’informazione normalizzata tra il valore 0 e il valore 1.
Negli ultimi 50 anni sono stati estrapolati centinaia di diversi Indici Vegetativi, per esempio rapporti di bande sensibili alla presenza di corpi d’acqua o alla scarsità idrica o ancora alla quantità di massa vegetativa insistente su un’area.
Nel mio caso, sono stati utilizzati gli indici NDVI (Normalized Difference V.I.), ARVI (Atmospherically Resistant V.I.), MCARI (Modified Chlorophyll Absorption in Reflectance I.), SAVI (Soil Adjusted V.I.), MSAVI (Modified Soil Adjusted V.I.), MSAVI2 (Modified Soil Adjusted 2 V.I.) per la regione lombarda. Una sperimentazione all’inizio volutamente ampia, con più indici, per arrivare alla definizione dell’indice più performante per la rilevazione e la quantificazione del danno produttivo sulla coltura maidicola.

La selezione
Le 74 scene Sentinel-2 scattate nel periodo aprile 2018-settembre 2018, cernite per la copertura nuvolosa o per la presenza di errori o artefatti, sono state la base su cui lavorare.
Dopo le immagini satellitari serviva un campione consistente di dati assicurativi con la posizione degli appezzamenti, la percentuale di danno stabilita dai periti, lo stadio fenologico nel momento dell’avversità.

L’intera base dati insisteva sulla provincia bresciana per un totale di circa 125 appezzamenti della dimensione media di circa 4 ettari ciascuno.
Tutti gli appezzamenti erano stati oggetto di un evento atmosferico avverso (grandine, vento forte, altro) e la percentuale di danno assegnata dai periti variava dallo 0 al 30%. (sotto a destra, danno da vento; sotto a sinistra, danno da grandine)

Sopra o sotto la franchigia
Questi valori di danno non sono casuali: per come funziona la maggior parte delle assicurazioni, i danni attorno alla franchigia sono cruciali nella determinazione dei premi e dei risarcimenti assicurativi, poiché sono i danni più frequenti, specialmente per la coltura maidicola.
L’ipotesi iniziale della tesi era quella di validare uno strumento e un metodo in grado di discernere danni al di sopra della franchigia, risarcibili per la porzione superiore la franchigia, e quelli al di sotto, non risarcibili del tutto. Uno strumento che permetterebbe il risparmio di tempo destinato alle attività peritali per convogliare le risorse umane verso i casi di emergenza.

I risultati
L’intera base dati è stata digitalizzata, georeferenziata e caricata su software GIS per l’elaborazione finale, che ha collegato la base dati satellitare con quella peritale.
Con la tecnica della change detection, tramite il confronto delle immagini satellitari prima e dopo l’evento dannoso, si sono ottenuti alcuni importanti risultati.

• È possibile classificare ottimamente il territorio, basandosi sull’evoluzione di una serie storica di indici vegetativi e sulla presenza di campioni di colture validate; l’accuratezza massima è stata dell’83% per la classificazione infracolturale del mais.
• Il migliore indice vegetativo per discernere i danni sotto franchigia dai danni superiori alla stessa è l’indice MSAVI, con overall accuracy del 73,3%;
• Non è possibile quantificare con precisione il danno utilizzando un V.I., ma l’andamento del V.I. è fortemente correlato a diversi fattori ambientali, tra cui il danno. Di conseguenza un calo repentino e drastico dell’indice corrisponde ad una tipologia di danno grave, mentre un calo si repentino ma contenuto è indice di danni più lievi.

Esempio di evoluzione degli indici vegetativi in campo danneggiato, a sinistra, e campo non danneggiato, a destra

A chi serve?
Molti gli stakeholder che trarrebbero beneficio da questo tipo di innovazione.

• Le compagnie assicurative, innanzitutto, per meglio organizzare le proprie risorse umane (i periti) nella rilevazione dei danni.
• I consorzi di difesa, in seconda battuta, per essere capaci di valutare il danno a livello comprensoriale e intervenire al fianco degli agricoltori.
• Gli agricoltori, che avrebbero uno strumento che li aiuta a comprendere come un evento atmosferico possa danneggiare l’azienda così da poter ipotizzare delle strategie di adattamento di medio periodo.
• Gli enti pubblici, sempre alla ricerca di strumenti di controllo e di dati che verifichino le dichiarazioni.

I punti di forza della metodologia proposta sono:

1. Rapidità di analisi di un comprensorio;
2. Economicità della stima preliminare;
3. Ottima classificazione delle colture e dello stato del vigore prima e dopo l’evento atmosferico;
4. Possibilità di utilizzo del medesimo strumento per più utenti;
5. Oggettività assoluta del dato;
6. Semplicità di integrazione con altre banche dati satellitari o peritali;
7. Supporto alle squadre peritali nell’identificazione di aree simili di danno all’interno del medesimo appezzamento.

Le problematiche principali che limitano la tecnica sono:

• Interferenze meteo: la nuvolosità limita fortemente il recupero di dati validi;
• Specificità del metodo: la tecnica è valida unicamente sulle monocolture;
• Incognite di variabilità: il metodo non ha previsto la rilevazione di numerosi dati che aumentano la variabilità errore come stato idrico, nutrizionale e gestionale delle singole colture;
• Errori nel metodo: il metodo è basato sulle stime ottenute dai periti, che potrebbero essere falsate.

La ricerca è ancora agli inizi e occorre ancora molto lavoro per raffinare la metodologia proposta e renderla applicabile su vasta scala.
Si sono già ipotizzate, però, alcune linee di studio che potrebbero affinare lo strumento:

• Comprendere le variabili genetica, gestione e suolo all’interno della sperimentazione,
• Estendere l’analisi a ulteriori flotte satellitari,
• Sperimentare su diverse monocolture,
• Assistere in prima persona al rilevamento del danno.

Il ruolo dell’agronomo
In conclusione, sottolineo come la figura del dottore agronomo non sia meramente una sterile presenza tecnica che applica scoperte effettuate da altre professioni e metodi sviluppati nel recente e remoto passato, piuttosto una mente critica e indipendente, un collegamento essenziale tra mondo accademico e mondo economico, una figura di riferimento di primo piano per numerosi ambiti come quello agricolo, quello ornamentale, quello ecologico e quello forestale.

Il mio lavoro di tesi è interamente dedicato alla nostra professione: possa fornire da spunto, specialmente per i più giovani, per ricordare che l’iscrizione alla professione non è un traguardo quanto piuttosto un ottimo punto di partenza per approfondire temi ancora non dibattuti, per sperimentare nuove tecniche e tecnologie e, infine, per effettuare scoperte utili all’intera comunità, sia su scala locale sia globale.

Anche per il mercato degli affitti l’emergenza sanitaria sembra non aver inciso in maniera sostanziale, con effetti abbastanza circoscritti ad alcuni comparti che hanno presentato un’attività generalmente in flessione, come nel caso della floricoltura, viticoltura e agriturismo, e una tendenza al ribasso dei canoni, dovuta al crollo dei consumi e alla chiusura del canale Horeca. Tuttavia, per certi versi l’incertezza legata alla pandemia ha indotto molti operatori a rivolgersi all’affitto piuttosto che optare per l’acquisto di nuovi terreni. Inoltre, la crisi di liquidità manifestatasi in alcuni comparti ha portato a diluire nel tempo il pagamento dei canoni d’affitto.

L’incertezza legata alla pandemia ha indotto molti operatori a rivolgersi all’affitto piuttosto che optare per l’acquisto di nuovi terreni

Nel complesso l’istituto dell’affitto continua a rappresentare il principale strumento a disposizione degli imprenditori per ampliare le proprie superfici aziendali, come più volte emerso anche dalle statistiche ufficiali. Considerando l’ultima Indagine sulla struttura delle aziende agricole dell’ISTAT disponibile, nel 2016, la superficie in affitto – comprensiva degli usi gratuiti – in Italia ammontava a circa 5,7 milioni di ettari incidendo su quasi la metà della SAU totale (tab. 2). Da notare, in particolare, come oltre i due terzi della SAU in affitto si concentri tra le aziende specializzate in seminativi e l’allevamento di erbivori, seguite da quelle specializzate in colture permanenti e a orientamento misto.

Nel 2020 la domanda continua ad essere attiva soprattutto nel caso di terreni da destinare a colture di pregio, specie per i vigneti a denominazione, mentre tende a prevalere l’offerta nelle zone più marginali e meno vocate all’agricoltura. I principali protagonisti nella richiesta di terra in affitto sono giovani agricoltori e grandi investitori provenienti anche da altri settori, come nel caso di seminativi da destinare a colture agroenergetiche, mentre l’offerta è sostenuta soprattutto da agricoltori che fuoriescono dal settore per ragioni economiche o per raggiunti limiti di età. Complessivamente il volume degli affitti è rimasto abbastanza stabile, così come i canoni che si sono mantenuti sui livelli degli ultimi anni. Si segnala infatti una maggiore propensione al rinnovo dei contratti in affitto piuttosto che alla stipula di nuove contrattazioni, quasi sempre senza modificare l’importo del canone, per via della proroga concessa ai Programmi di Sviluppo Rurale. La scadenza dei contratti di affitto rimane di fatto tradizionalmente collegata alle politiche comunitarie.

I principali protagonisti nella richiesta di terra in affitto sono giovani agricoltori e grandi investitori provenienti anche da altri settori

Nella maggior parte dei casi i contratti di affitto sono regolarizzati secondo accordi in deroga ai sensi dell’art. 45 della legge 203/1982, mentre restano, seppure marginalmente, forme contrattuali atipiche come gli accordi verbali, specie nelle zone più interne e montane.

In generale la domanda tende a prevalere sull’offerta nelle regioni settentrionali, specie nel caso di terreni destinati a produzioni a denominazione con canoni che seppur stabili, si mantengono su livelli medio alti. Qualche incremento è stato registrato in Lombardia nel caso di rinnovi contrattuali legati all’aumento di domanda da parte dei giovani, oltre che alla presenza diffusa di impianti di agroenergie (biogas) e alla consueta richiesta per la gestione dei reflui di origine zootecnica, mentre in Veneto si segnala un assestamento dei canoni per i vigneti rispetto al passato. Nelle regioni centrali la crisi generata dalla pandemia ha reso sostanzialmente immobile il mercato degli affitti con pochi contratti registrati che hanno riguardato principalmente grandi investitori. Anche nel meridione la situazione rimane abbastanza stazionaria, sebbene si continui a rilevare una maggiore attitudine alla regolarizzazione dei contratti d’affitto anche nel caso di quelli stagionali, soprattutto per ottenere i requisiti necessari per accedere ai finanziamenti pubblici.

Per il futuro gli operatori non si attendono una modifica strutturale nei rapporti tra proprietari e affittuari causata dalla diffusione del coronavirus, quanto piuttosto una temporanea frenata nelle contrattazioni, cosa che in parte si è già iniziata a verificare. Tuttavia, la maggior parte delle attese si concentra sull’evoluzione delle politiche per il settore e in particolare quelle relative ai pagamenti diretti, che potrebbero influenzare l’atteggiamento dei proprietari concedenti nel caso dei rinnovi contrattuali e di conseguenza anche sul livello dei canoni.

L’esplosione della pandemia nel 2020 ha lasciato il segno anche sul mercato fondiario, con una significativa contrazione dell’attività di compravendita, ma senza particolari conseguenze sul fronte delle quotazioni dei terreni. Secondo gli operatori del settore, intervistati durante l’annuale indagine curata dalle sedi regionali del CREA-PB – e da quest’anno coadiuvati dal Consiglio dell’Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali, gli effetti della pandemia sono stati meno gravi di quanto ci si poteva aspettare, grazie alla ripresa delle attività di compravendita, successiva alla prima ondata pandemica.

Gli effetti della pandemia sono stati meno gravi di quanto ci si poteva aspettare, grazie alla ripresa delle attività di compravendita, successiva alla prima ondata pandemica.

In sostanza, nel 2020 il prezzo dei terreni agricoli è rimasto stazionario (-0,1% sul 2019) con flessioni generalizzate soltanto nelle regioni del Nord-Est, dove l’aggiustamento delle quotazioni prosegue ormai da diversi anni (tab. 1). Sono le zone di pianura e in parte collinari a risentire maggiormente della flessione. Oltre a Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna e Liguria che presentano le riduzioni più vistose, si segnalano contrazioni anche in altre tre regioni (Toscana, Molise e Campania). Una nota parzialmente positiva viene dal confronto con il dato sull’inflazione: nel 2020 l’indice generale dei prezzi ha presentato un valore negativo (-0,2%), quindi il patrimonio fondiario medio nazionale, in termini reali, è aumentato lievemente (+0,1%), dopo una serie negativa che continuava dal 2007. Una seppur magra consolazione, dato che un’inflazione con segno negativo segnala una situazione economica generale non certo favorevole.

Secondo le statistiche rese note dal Consiglio Nazionale del Notariato, il numero di atti di compravendita riguardanti terreni agricoli, conclusi nel 2020, è diminuito dell’8,4% rispetto al 2019, invertendo una tendenza positiva che durava dal 2014. Si riduce in misura ancora più significativa il valore monetario delle transazioni che si ferma a 4,8 miliardi di euro (-21% rispetto al 2019). A risentirne maggiormente sono state le contrattazioni per importi superiori ai 100.000 euro, numericamente esigue (7% del totale) ma prevalenti in termini di valore (64%).
Andamento analogo si è registrato nel caso del credito per l’acquisto di immobili in agricoltura che, secondo Banca d’Italia, ha subìto una brusca battuta di arresto dopo il recupero avvenuto dal 2012 in poi. Le erogazioni pari a 319 milioni di euro (-42% sul 2019) riportano i valori quasi ai minimi storici dell’inizio decennio. La contrazione, ben più significativa della riduzione dell’attività di compravendita in generale, riporta in primo piano il tema della difficoltà di accesso al credito, tante volte denunciato dagli operatori del settore.

La mancanza di liquidità ha rallentato le compravendite (soprattutto per le produzioni più legate agli effetti delle chiusure, come floricoltura, viticoltura, agriturismo)

Gli effetti della pandemia sull’attività di compravendita sono stati decisamente maggiori nel primo semestre del 2020, come attestato dalle statistiche del Notariato (-29% rispetto allo stesso semestre del 2019, mentre nel secondo semestre si è registrato un +12%). A causa delle restrizioni negli spostamenti, gli operatori non hanno potuto incontrarsi e perfezionare gli accordi preliminari e le banche e gli studi notarili sono rimasti chiusi, praticamente fino a giugno. Nella seconda metà dell’anno, la decisa ripresa delle attività mercantili, in un clima quasi di euforia, non è riuscita a compensare pienamente la flessione del primo semestre.

In alcuni casi, a seconda dell’indirizzo produttivo delle aziende, è stata la mancanza di liquidità a rallentare le compravendite (soprattutto per le produzioni più legate agli effetti delle chiusure, come floricoltura, viticoltura, agriturismo). Per converso, si segnala anche un effetto contrario laddove la mancanza di liquidità e situazioni aziendali particolarmente fragili hanno spinto alcuni operatori a vendere per consentire di superare un momento finanziariamente molto difficile. In sostanza, da un lato sembra si sia accelerato il processo di dismissione da parte di operatori a bassa redditività, mentre dall’altro lato gli investitori più dinamici restano in attesa di tempi migliori.

La diffusa percezione di incertezza sull’evoluzione della situazione economica generale non ha impedito agli operatori di esprimere anche un cauto ottimismo sulla capacità del settore di cogliere i segnali di ripresa, che potrebbero riverberarsi anche sul mercato fondiario. Il PNRR potrebbe essere di aiuto in questo senso, mentre permangono dubbi sugli effetti incerti della riforma della PAC.

L’estimo nella professione del dottore agronomo e dottore forestale rappresenta uno dei settori professionali di maggior rilievo per la categoria. Figura professionale con una formazione universitaria così ampia da consentire l’operatività non solo nel settore rurale, ma anche in quello residenziale, commerciale e industriale.

Uno studio del CONAF compiuto dal dipartimento di economia ed estimo e centro studi su un campione di circa 1000 iscritti rileva che la platea dei dottori agronomi e dottori forestali che esercita la libera professione nel settore estimativo è significativa (fig. 1), ossia rappresenta il 20% del campione. Ciò a dimostrazione dell’importante ruolo che la categoria è in grado di rivestire per il settore.

Formazione ed esperienza
Le risposte pervenute consentono anche di tratteggiare la figura dei colleghi impegnati nelle perizie estimative. Lo studio rileva, infatti, che la maggior parte (40,8%) degli iscritti operanti nel settore estimativo ha un’età compresa tra 41 e 55 anni (fig. 2) e un’anzianità di iscrizione superiore ai 20 anni per il 41,3% (fig. 3). Ciò testimonia la necessità di coniugare formazione ed esperienza per svolgere adeguatamente il ruolo di estimatore.

Cosa e quanto si stima?
Andando più in dettaglio nell’ambito estimativo, il settore delle valutazioni immobiliari è certamente quello di maggiore interesse per la categoria, con oltre il 50% dei professionisti impegnati. Segue il settore delle stime dei danni per avversità atmosferiche (circa il 30%). Di grande interesse, viste anche le rinnovate esigenze delle imprese agricole dovute alla crisi degli ultimi mesi, è il settore del credito che vede impegnato il dottore agronomo e dottore forestale quale interprete dei linguaggi “agrario” e “bancario”. (fig. 4)

L’analisi sopra indicata ha inoltre voluto tracciare il “peso economico” che il settore estimativo ha per i dottori agronomi e dottori forestali. I primi risultati evidenziano che l’incidenza del volume d’affari specifico sul volume complessivo dei professionisti del campione in esame colloca questo settore operativo al secondo posto tra tutti gli ambiti in cui operano le figure professionali (fig. 5).
Molto interessante risulta in ottica di sviluppo futuro anche il dato riguardante la distribuzione dell’incidenza percentuale del settore estimativo sul volume complessivo per professionista. L’indagine ha rilevato che il 63,31% dei professionisti impegnati in attività estimativa ha un volume d’affari derivante da tale settore non superiore al 20%. (fig. 6)

Formazione continua
Il consistente numero di ore di formazione professionale che i dottori agronomi e dottori forestali svolgono (oltre 2000 ore nel triennio 2017-2019) conferma implicitamente l’importanza del settore estimativo per la categoria.
La formazione professionale consente al professionista di adeguare il proprio background formativo alla continua evoluzione del settore, aggiornando la fondamentale formazione universitaria, che ha da sempre costituito il punto di forza per affrontare con successo la concorrenza in questo settore, che vede la presenza di categorie numericamente importanti come ingegneri, architetti e geometri.
Purtroppo, occorre constatare che negli ultimi anni si assiste a una riduzione dell’insegnamento dell’Estimo nei percorsi di studi dei dottori agronomi e dottori forestali mentre, alla luce dei dati raccolti che dimostrano l’importanza del settore per la professione, occorrerebbe una decisa inversione di tendenza.

Da qui al futuro
Sinteticamente, l’analisi compiuta ha consentito di giungere alle seguenti conclusioni.
In primis, il settore estimativo è di primaria importanza per i dottori agronomi e dottori forestali. In seconda battuta, è evidente che il ruolo della categoria è fondamentale in ambito economico-estimativo e che esistono concrete possibilità di ulteriore sviluppo nel settore.
In questo quadro, assume ancor più importanza la presenza del CONAF ai tavoli di settore in cui può essere parte attiva nella stesura di diversi documenti di indirizzo come, per esempio, le Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie. Altrettanto decisive diventano le iniziative attivate per avviare una maggiore sensibilizzazione attorno al settore del credito agrario.
Invece, punto dolente è il compito del mondo universitario a cui l’Ordine chiede di riappropriarsi del ruolo fondamentale per la formazione dei professionisti del settore estimativo.
Infatti, l’Ordine può farsi carico di mantenere aggiornati e competitivi i professionisti attraverso la formazione continua dei professionisti, adeguando gli insegnamenti all’evoluzione e alle richieste del mercato. È piuttosto evidente, però, che questi aggiornamenti pongano le proprie basi sulla formazione universitaria di qualità che, conseguentemente, diventa prerequisito necessario per mantenere la categoria professionalmente competitiva.

Le Linee Guida sono state pubblicate per definire principi, standard, regole e procedure per la corretta valutazione, in base alle disposizioni normative e regolamentari e nel rispetto delle metodologie e prassi di valutazione riconosciute a livello internazionale e nazionale.
All’elaborazione di questa edizione ha partecipato anche il CONAF, dando un contributo fondamentale viste le specifiche competenze dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali nel settore estimativo e quindi nel campo delle valutazioni immobiliari.